¿Adiós a las VFT? El Decreto 31/2024 y los cambios reales que debes aplicar ya

Si tienes un piso turístico en Málaga o en cualquier rincón de la Costa del Sol, es muy probable que te ronde una mezcla de pereza y miedo en el cuerpo. Entre moratorias municipales, cambios de nombres y nuevas exigencias, mantener la propiedad en regla empieza a parecer un trabajo a tiempo completo.

Vamos a despejar las dudas sin rodeos. El nuevo marco regulatorio, aprobado mediante el Decreto 31/2024, de 29 de enero (publicado en el BOJA nº 24 el 2 de febrero de 2024), modifica de forma directa el antiguo Decreto 28/2016.

¿El objetivo real de la Junta de Andalucía? Meter un filtro drástico para frenar la saturación y dar herramientas a los ayuntamientos para limitar las licencias.

Esto es lo que cambia de verdad y lo que debes hacer para que no te cierren el grifo de los ingresos.

1. El cambio de nombre: de VFT a VUT

Empecemos por lo más básico. Las siglas VFT (Vivienda con Fines Turísticos) pasan a la historia. Ahora el término oficial es VUT (Vivienda de Uso Turístico).

Si ya tenías tu vivienda registrada antes del 7 de febrero de 2024, no te asustes. No tienes que volver a hacer todo el papeleo desde cero. Conservas tu número de registro con el prefijo "VFT" en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

La cosa cambia si tienes que tramitar una nueva alta, un cambio de titularidad por venta o herencia, o cualquier modificación de los datos de la vivienda. En estos casos, la administración te asignará el nuevo prefijo "VUT".

2. La trampa de los baños y el aforo

Aquí viene la primera curva peligrosa del Decreto 31/2024. La Junta ha decidido acabar con los pisos patera de turistas y ha establecido límites de habitabilidad muy estrictos por cada vivienda.

El límite máximo general es de 15 plazas por vivienda completa, con un tope de 4 plazas por dormitorio (excluyendo hasta dos camas convertibles en el salón). Pero lo que realmente está dándole dolor de cabeza a los propietarios es la nueva proporción de cuartos de baño:

• Si tu vivienda tiene capacidad declarada para más de 5 huéspedes, debes tener un mínimo de 2 baños.
• Si la capacidad es superior a 8 huéspedes, necesitas obligatoriamente 3 baños.

¿Qué pasa si tienes un piso precioso para 6 personas pero solo un baño? Tienes dos opciones igual de dolorosas: o te metes en una obra molesta y costosa para construir un segundo baño, o modificas tu declaración responsable para bajar la capacidad máxima a 5 huéspedes. No hay término medio.

3. Aire acondicionado, calefacción y persianas: el plazo ya ha expirado

El decreto otorgó un periodo de adaptación de 12 meses para que las viviendas existentes cumplieran con las nuevas condiciones técnicas y de calidad. Ese plazo de gracia terminó el 22 de febrero de 2025.

A día de hoy, si no cumples con estos requisitos, estás operando fuera de la legalidad:

• Climatización: Es obligatorio tener refrigeración por elementos fijos o portátiles en todos los dormitorios y salones si alquilas entre mayo y agosto. Ojo: los ventiladores de techo o de pie ya no sirven por sí solos para cumplir la norma.
• Calefacción: Debes garantizar calefacción si alquilas entre diciembre y marzo.
• Oscurecimiento de ventanas: Los dormitorios y salones deben contar con un sistema físico que impida el paso de la luz (persianas, contraventanas o cortinas totalmente opacas de tipo foscú). Si tus huéspedes extranjeros se despiertan con el sol de Málaga a las seis de la mañana porque no tienes persianas, ahora además te pueden denunciar con la ley en la mano.

4. El peligro de los periodos de funcionamiento declarados

Este es un detalle técnico que a muchos propietarios se les escapa y que la Inspección de Turismo está empezando a mirar con lupa.

Al rellenar la Declaración Responsable, tienes que especificar los meses exactos en los que tu vivienda va a estar disponible para el alquiler vacacional. Si no indicas nada, la Junta de Andalucía asumirá que estás operativo durante todo el año.

¿Dónde está el peligro? Si declaras que solo alquilas de junio a septiembre, pero se te ocurre aceptar una reserva en Airbnb para Semana Santa, estás cometiendo una infracción grave. Publicitar o alquilar la vivienda fuera del periodo de funcionamiento declarado se considera "actividad clandestina" según la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, lo que acarrea multas muy serias y la posible pérdida de la licencia.

Evita que un error te cueste la licencia

La normativa se ha vuelto compleja y los ayuntamientos de la Costa del Sol están deseando encontrar excusas para reducir el número de pisos turísticos activos. Un simple descuido con el número de baños o los meses de apertura puede echar por tierra tu inversión.

Si no vives en España, gestionar todo este papeleo, coordinar las reformas obligatorias y controlar los calendarios de forma estricta se vuelve una cuesta arriba empinada.

En Casa del Sol nos encargamos de que tu propiedad cumpla a rajatabla con cada punto del VUT VFT Decreto 31 2024 para que duermas tranquilo mientras maximizas tus ingresos. Si quieres saber cuánto puedes ganar con total seguridad legal, utiliza nuestro [estimador de ingresos de Casa del Sol] para salir de dudas hoy mismo.