Alquiler vacacional en la Costa del Sol: Guía de supervivencia legal y fiscal (sin rodeos)

Seamos sinceros: tener una propiedad en la Costa del Sol y querer alquilarla a turistas hoy en día se parece bastante a cruzar un campo de minas administrativo. Entre ayuntamientos que cambian las reglas del juego cada pocos meses, comunidades de vecinos que te miran con lupa y un sistema fiscal que no te lo pone nada fácil (sobre todo si vienes del Reino Unido), es completamente normal que sientas cierto vértigo.

No te vamos a vender la moto: gestionar un alquiler vacacional hoy es más complejo y requiere más papeleo que hace unos años. Pero que las reglas hayan cambiado no significa que tengas que renunciar a la rentabilidad de tu vivienda. Solo necesitas saber dónde pisar.

Aquí tienes la radiografía real, sin tecnicismos infumables, de lo que exige la ley y Hacienda.

1. El gran cambio de las licencias: del VFT al VUT

Si llevas un tiempo en esto, te sonarán las siglas VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Pues bien, el marco normativo andaluz se actualizó a fondo con el Decreto 31/2024, de 29 de enero (publicado en el BOJA nº 24 el 2 de febrero de 2024). Con este cambio, el término oficial pasa a ser VUT (Vivienda de Uso Turístico), y con él llegaron una serie de exigencias de habitabilidad bastante estrictas.

Olvídate de meter camas supletorias sin control para aumentar la capacidad. La Junta de Andalucía ahora exige:

• Un límite estricto de 15 huéspedes por propiedad en alquiler completo.
• Un máximo de 4 personas por dormitorio.
• Al menos 14 metros cuadrados de espacio por cada ocupante (con un tamaño mínimo total de vivienda de 25 metros cuadrados).
• Si tu casa aloja a más de 5 personas, necesitas obligatoriamente al menos 2 baños completos. Si aloja a más de 8, te exigirán 3 baños.

Además, este decreto dio a los ayuntamientos la potestad explícita de limitar o prohibir la concesión de nuevas licencias alegando motivos de planificación urbanística. Municipios como Málaga o Marbella ya están aplicando sus propios filtros basados en si la vivienda cuenta con entrada independiente, lo que reduce drásticamente las opciones para pisos en edificios comunitarios.

2. El veto de la comunidad de vecinos y la regla de los tres quintos

¿Te pueden cerrar el negocio tus propios vecinos? La respuesta corta es sí, pero con matices importantes.

Según el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (publicado en el BOJA nº 41 el 3 de marzo de 2025) y las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para registrar cualquier nueva vivienda turística en un edificio residencial se necesita el voto favorable de una mayoría de tres quintos (3/5) de los propietarios y las cuotas de participación.

¿Qué pasa si ya tenías tu licencia antes de que la junta de propietarios decidiera prohibir los alquileres vacacionales en el edificio? Aquí la ley te protege. Los derechos adquiridos se respetan. De hecho, la Sentencia del Tribunal Supremo STS 1032/2024 dejó claro que cualquier prohibición de alquiler vacacional por parte de una comunidad de vecinos debe estar registrada de forma explícita e inequívoca en los estatutos. No basta con una mención genérica que diga que el edificio es "exclusivamente para uso residencial".

3. El registro nacional y el enredo judicial

Si has leído noticias sobre un registro nacional obligatorio de alquileres y te ha entrado el pánico, respira hondo. El Gobierno central intentó centralizar el control mediante el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (publicado en el BOE nº 309 el 24 de diciembre de 2024), obligando a obtener un código de registro nacional a través del Registro de la Propiedad.

Sin embargo, el Tribunal Supremo, en su Sentencia 620/2026 de 19 de mayo de 2026, anuló parcialmente este decreto al considerar que invadía de forma clara las competencias exclusivas de las comunidades autónomas en materia de turismo.

¿Qué significa esto para ti a nivel práctico? El lío del Registro de la Propiedad se ha frenado, pero la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de verificación que impone el Reglamento Europeo (UE) 2024/1028 siguen en pie. Plataformas como Airbnb o Booking.com están obligadas por ley a verificar que tu número de registro de la Junta de Andalucía (RTA) es real y está activo. Si no es así, te desactivarán el anuncio sin miramientos.

4. El dolor de cabeza fiscal: el Modelo 210 y el castigo post-Brexit

Llegamos a la parte que más duele: los impuestos. Si no eres residente fiscal en España, la Agencia Tributaria (AEAT) te exige declarar tus ingresos mediante el Modelo 210. Aquí la diferencia entre ser ciudadano de la Unión Europea o no es abismal, y los propietarios británicos se están llevando la peor parte tras el Brexit.

• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: Pagan un tipo fijo del 19% sobre el rendimiento neto. Esto significa que se pueden deducir los gastos directamente vinculados a la explotación de la vivienda: la comisión de la agencia de gestión, las facturas de luz y agua, el IBI, la comunidad o los gastos de limpieza.
• No residentes extracomunitarios (incluidos ciudadanos del Reino Unido y EE. UU.): Pagan un tipo fijo del 24% sobre los ingresos brutos. No pueden deducirse ni un solo euro de gastos. Si ingresas 1.000 euros, pagas 240 euros de impuestos, aunque hayas gastado 500 en mantener la propiedad. Es una norma dura, injusta para muchos, pero es la realidad fiscal actual de la AEAT.

Además, por los periodos del año en los que la propiedad se queda vacía o la usas tú para tus vacaciones familiares, Hacienda te exige pagar el impuesto por "imputación de rentas" (un impuesto estimado sobre el valor catastral del inmueble) que se presenta anualmente antes del 31 de diciembre del año siguiente.

Si quieres calcular cuánto te quedaría limpio en el bolsillo teniendo en cuenta estos impuestos y los costes reales de gestión, te recomendamos usar nuestro estimador de ingresos de Casa del Sol. Es una herramienta realista que te dará números de verdad, no castillos en el aire.

Delegar para poder dormir por las noches

Como habrás visto, gestionar un alquiler vacacional en la Costa del Sol ya no consiste solo en entregar unas llaves y lavar las sábanas. Requiere estar al día de decretos autonómicos, sentencias judiciales, normativas de plataformas digitales y un control fiscal milimétrico para evitar sanciones que pueden arruinar tu inversión.

En Casa del Sol nos encargamos de todo este laberinto. Nos aseguramos de que tu propiedad cumpla estrictamente con la legalidad, optimizamos tus precios para compensar el impacto fiscal y gestionamos tu alquiler de forma transparente, cuidando tu casa como si fuera nuestra.

¿Quieres que analicemos la viabilidad de tu vivienda y te ayudemos a poner los papeles en regla? Ponte en contacto con nuestro equipo hoy mismo y deja que nos ocupemos del papeleo mientras tú disfrutas del rendimiento de tu propiedad.