Cómo preparamos tu casa en la Costa del Sol para la temporada alta (sin que tengas que pisar un avión)

Tener un apartamento en la Costa del Sol es un tesoro, pero gestionarlo desde la distancia suele parecerse más a una película de suspense que a un negocio relajante. Si estás en Múnich, París o Manchester, lo último que quieres es pasarte el día coordinando a la limpiadora por WhatsApp o intentando descifrar el último cambio de normativa de la Junta de Andalucía.

Quieres que tu cuenta bancaria note la temporada alta, por supuesto. Pero sin tener que pisar un avión para cambiar un juego de sábanas.

Hablemos claro de cómo preparamos tu casa para el verano y de por qué optar por la gestión alquiler vacacional costa del sol de manera profesional no va de poner flores bonitas en una mesa, sino de evitarte multas y dolores de cabeza.

La fiebre de julio y agosto: números reales sobre la mesa

El verano en el sur es intenso. El turismo aquí no es una promesa, es una realidad aplastante. Durante julio y agosto, la ocupación media en la Costa del Sol roza el 85% o incluso supera el 95% en los años buenos.

Durante esas semanas de calor, los precios se disparan entre un 40% y un 60% por encima de la media del resto del año. Para que te hagas una idea, el alquiler medio semanal en la zona ronda los 1.270 euros. Si nos vamos a zonas más exclusivas, la locura aumenta: en Marbella, la tarifa media diaria en temporada alta alcanza los 375,12 euros según los últimos informes del sector hostelero y de alojamiento.

Perderse esto por no tener la casa a punto en mayo es, literalmente, dejar escapar miles de euros. Pero prepararla no es solo limpiar el polvo.

El laberinto legal: Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía

Aquí es donde la mayoría de los propietarios extranjeros entran en pánico, y con razón. La burocracia en España puede ser exasperante si no la conoces de cerca.

El marco legal cambió con el Decreto 31/2024, de 29 de enero, publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA número 24, del 2 de febrero de 2024). Este decreto actualiza las normas de las antiguas viviendas con fines turísticos (VFT), que ahora se denominan oficialmente Viviendas de Uso Turístico (VUT).

¿Qué implica esto para ti si quieres delegar la gestión?

• La figura de la explotadora: Si nos dejas tu casa, nosotros tenemos que registrarnos en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) como la empresa explotadora de la vivienda. Esto es fantástico para ti porque asumimos la responsabilidad administrativa de lo que ocurra en el alojamiento. Nos convertimos en el escudo legal de tu propiedad.
• El veto de los vecinos: Si la comunidad de propietarios prohíbe expresamente los alquileres turísticos en sus estatutos, no se puede operar. Necesitamos obtener un certificado del Registro de la Propiedad que confirme que no existe tal prohibición antes de arrancar.
• Calendarios estrictos: Al registrar la vivienda, hay que definir claramente los períodos del año en los que va a funcionar como alquiler vacacional. Alojar a turistas fuera de esas fechas declaradas se considera una actividad clandestina y las sanciones no son precisamente baratas.

El temido Modelo 210 y los impuestos de no residentes

Si no resides en España, Hacienda también querrá su parte. Los propietarios no residentes deben declarar los ingresos de sus alquileres a través del Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), regulado por la Agencia Tributaria bajo la Orden EHA/3316/2010.

Por suerte, no todo son malas noticias. Gracias a la Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre (publicada en el Boletín Oficial del Estado - BOE el 15 de diciembre de 2023), ya no tienes que volverte loco presentando este impuesto cada trimestre. Desde el año fiscal 2024, la declaración pasa a ser anual.

Los plazos son claros: tienes que presentar el Modelo 210 entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente (o hasta el 15 de enero si prefieres domiciliar el pago en tu banco).

¿Cuánto se paga?

• Si resides en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo, la tarifa es del 19% sobre los ingresos netos. Lo mejor es que puedes deducirte los gastos de mantenimiento, suministros y nuestra comisión de gestión.
• Si vives fuera de la UE (por ejemplo, si vienes del Reino Unido tras el Brexit), la tarifa sube al 24% y se aplica sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir ningún tipo de gasto. Es injusto, lo sabemos, pero es la ley actual de la Agencia Tributaria y conviene tenerlo claro para evitar sorpresas desagradables.

¿Cómo lo hacemos en Casa del Sol?

Mientras tú estás en tu país de origen, nuestro equipo se encarga de la puesta a punto física y legal. Revisamos cada grifo, aire acondicionado y conexión de wifi antes de que llegue el primer huésped. Nos encargamos de las limpiezas profundas de pretemporada y de la lavandería profesional. Gestionamos la entrega de llaves y el registro obligatorio de viajeros con las fuerzas de seguridad. Nos aseguramos de que tu vivienda cumple al milímetro con el Decreto 31/2024.

No te prometemos que nada vaya a fallar nunca (los aires acondicionados se rompen a veces en agosto, eso es así), pero sí te prometemos que cuando algo falle, nosotros estaremos allí para solucionarlo rápidamente sin que tú te enteres.

Si quieres saber cuánto podrías ganar este verano con tu propiedad sin tener que lidiar con Hacienda ni con las sábanas sucias, puedes usar nuestra calculadora de ingresos de Casa del Sol para obtener una estimación realista en un par de minutos.

¿Hablamos y preparamos tu casa antes de que empiece la temporada alta?