Impuestos del alquiler vacacional en Málaga: modelo 210, IRPF y gastos deducibles

Quién declara qué

El impuesto y el formulario dependen de tu residencia fiscal, no de tu nacionalidad:

Residente en España

Los ingresos del alquiler tributan en tu IRPF anual como rendimientos del capital inmobiliario, o como actividad económica si prestas servicios propios de la hostelería.

No residente, UE/EEE

Impuesto sobre la Renta de no Residentes mediante el modelo 210, con tipo del 19% sobre el rendimiento neto y derecho a deducir gastos.

No residente, fuera de la UE/EEE

Modelo 210 con tipo del 24% sobre el ingreso bruto y, en principio, sin deducción de gastos.

Esa asimetría entre residentes de la UE y de fuera —tipo más alto sobre una base mayor— es la razón por la que muchos propietarios británicos vieron subir su factura tras el Brexit, y ha sido objeto de litigio.

El modelo 210, en la práctica

El modelo 210 es la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Se presenta ante la Agencia Tributaria y cubre las rentas obtenidas en España por quien no reside fiscalmente aquí.

La periodicidad de presentación para rendimientos de arrendamiento se ha simplificado en los últimos ejercicios hacia una presentación anual, en lugar de la declaración trimestral que muchos propietarios recuerdan. Los plazos concretos y el modo de domiciliación cambian de un año a otro, así que conviene confirmarlos en la sede electrónica antes de cada presentación.

Si la vivienda tiene varios copropietarios, cada uno declara su parte según su porcentaje de titularidad. No se presenta una única declaración conjunta por el inmueble.

Qué gastos puedes deducir

Si tributas con derecho a deducción, los gastos han de estar directamente vinculados a los ingresos declarados y deben prorratearse por los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada. Los habituales:

Comisión de gestión

Lo que paga el propietario a la empresa que gestiona el alquiler.

Limpieza y lavandería

Cuando se factura al propietario y no se repercute al huésped.

Suministros

Luz, agua, gas e internet, prorrateados por días alquilados.

Comunidad e IBI

Cuotas de comunidad e impuesto sobre bienes inmuebles, con el mismo prorrateo.

Seguro

Póliza de hogar y de responsabilidad civil vinculada a la actividad.

Reparaciones y conservación

Gastos de mantenimiento; las mejoras que aumentan el valor siguen otro régimen y se amortizan.

Amortización del inmueble

Un porcentaje anual sobre el valor de construcción, no sobre el valor del suelo.

Intereses del préstamo

La parte de intereses de la hipoteca correspondiente al periodo alquilado.

¿Hay que repercutir IVA?

El alquiler de vivienda con fines turísticos sin prestar servicios propios de la industria hotelera está, con carácter general, exento de IVA.

La exención decae cuando el propietario presta servicios complementarios típicos de hostelería durante la estancia: limpieza y cambio de ropa dentro de la estancia con cierta periodicidad, recepción y atención permanente, restauración. En ese caso la actividad pasa a tributar al tipo reducido correspondiente.

La limpieza de entrada y salida, por sí sola, no convierte la actividad en hostelera.

Tasas locales y otras obligaciones

Además de la tributación estatal, conviene tener presente la obligación de registro de viajeros ante la autoridad competente en cada entrada, y las tasas o requisitos que cada ayuntamiento pueda establecer.

Andalucía no aplica actualmente una tasa turística autonómica de pernoctación equivalente a la de otras comunidades, pero es un asunto en discusión recurrente y merece revisión periódica.