Licencia VUT en Andalucía: requisitos, moratoria de Málaga y qué hacer ahora

De VFT a VUT: qué cambió y por qué importa el nombre

Hasta 2024 la figura se llamaba Vivienda con Fines Turísticos (VFT). El Decreto 31/2024, de 29 de enero, actualizó el marco y pasó a denominarlas Viviendas de Uso Turístico (VUT).

El cambio no es solo terminológico. El decreto introdujo requisitos físicos concretos, reforzó el papel del ayuntamiento en la autorización, y dio a los municipios la capacidad de limitar la actividad por zonas. Si tu inscripción es anterior, el código sigue siendo válido, pero la vivienda tiene que cumplir los requisitos actuales.

Si tu licencia se tramitó como VFT antes de febrero de 2024, sigue vigente. Lo que no sigue vigente es la lista de requisitos con la que se concedió.

Requisitos de la vivienda

El decreto fija condiciones mínimas que la vivienda debe cumplir para poder inscribirse y mantenerse inscrita:

Refrigeración y calefacción

Refrigeración fija en todas las estancias de estancia, y calefacción fija según el periodo de apertura declarado.

Capacidad máxima

15 plazas por vivienda y 4 plazas por habitación.

Compatibilidad urbanística

Certificado municipal que acredite que el uso turístico es compatible con la ordenación del suelo en esa dirección.

Licencia de ocupación

La vivienda debe contar con licencia de ocupación o cédula de habitabilidad en vigor.

Comunidad de propietarios

Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva necesita la aprobación expresa de la comunidad (3/5 de propietarios y cuotas). Si los estatutos lo prohíben, no se puede operar.

Información al huésped

Hojas de quejas y reclamaciones, y datos de contacto del titular o la empresa explotadora.

El voto de la comunidad de vecinos

Desde abril de 2025 una comunidad de propietarios puede acordar limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en el edificio con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.

Ese acuerdo no tiene efecto retroactivo sobre las viviendas que ya estaban operando legalmente, pero sí afecta a las nuevas. En la práctica, esto significa que una licencia ya concedida en un edificio donde la comunidad se ha pronunciado en contra vale mucho más que antes, porque no se puede replicar.

La moratoria de Málaga capital

Desde el 23 de agosto de 2025 están suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal de Málaga, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU que el Ayuntamiento está tramitando. La medida se ampara en el artículo 6.2 del Decreto-ley andaluz 1/2025, y el Ayuntamiento pidió a la Junta que no admita nuevas inscripciones de VUT en la ciudad mientras dure.

Es la tercera fase de una restricción progresiva. Desde junio de 2024 no se admitían nuevas viviendas turísticas sin entrada y servicios independientes del resto del bloque, y desde enero de 2025 quedaron cerrados a nuevas inscripciones los 43 barrios en los que la vivienda turística superaba el 8% del parque residencial.

No hay que confundirla con la moratoria aprobada el 16 de julio de 2026 y en vigor desde el 25 de julio, que durante un máximo de tres años frena nuevos hoteles, hostales y apartamentos turísticos en suelo residencial. Esa medida se refiere al hospedaje; para las viviendas de uso turístico, el freno es la suspensión de 2025.

Lo que la suspensión NO hace: no cierra las viviendas que ya operan. Afecta a las altas nuevas; las licencias existentes siguen funcionando con normalidad.

Si tienes una licencia VUT en Málaga capital y la vivienda está parada, tienes un activo que hoy no se puede volver a obtener. Esa es la consecuencia práctica de la suspensión para un propietario que ya está dentro.

Ya tengo licencia: qué debería revisar

Cuatro comprobaciones que merecen media hora, en este orden:

1. Que los datos del RTA coinciden con la realidad: capacidad declarada, número de habitaciones, periodo de apertura y persona o empresa explotadora.

2. Que la vivienda cumple los requisitos físicos actuales, en particular la refrigeración fija por estancia.

3. Que estás declarando los viajeros correctamente en el sistema de la autoridad competente en cada entrada.

4. Que la comunidad no ha aprobado un acuerdo que te afecte, y que tus estatutos no contienen una prohibición anterior.

Qué pasa si no cumples

La Ley de Turismo de Andalucía clasifica las infracciones en leves, graves y muy graves, con horquillas de sanción crecientes. Operar sin inscripción, publicitar un alojamiento sin su código de registro o superar la capacidad declarada están entre los supuestos que la administración persigue de forma más activa.

El importe concreto depende de la calificación de la infracción y de circunstancias como la reincidencia, así que cualquier cifra suelta que leas fuera de contexto es poco útil. Lo relevante para un propietario es que la inspección hoy cruza datos de plataformas con el registro, y que la publicidad sin código es la vía más fácil de detección.