Piso turístico y comunidad de vecinos en Andalucía

La respuesta corta

Lo esencial, antes de entrar en detalle:

Desde cuándo

Desde el 3 de abril de 2025, cuando entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal hecha por la Ley Orgánica 1/2025.

Pisos nuevos

Necesitan la aprobación expresa y previa de la comunidad (art. 7.3 LPH). Si nadie dice nada, no estás autorizado.

Mayoría

Tres quintas partes del total de propietarios, que además sumen tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.12 LPH). La misma mayoría sirve para aprobar, limitar, condicionar o prohibir.

Pisos que ya funcionaban

Pueden seguir si antes del 3 de abril de 2025 ya ejercían la actividad acogidos a la normativa turística (disposición adicional segunda LPH).

Recargo

Con la misma mayoría, la comunidad puede subir los gastos comunes de la vivienda turística hasta un 20%.

Retroactividad

La ley dice expresamente que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

Qué cambió el 3 de abril de 2025

Desde 2019 la Ley de Propiedad Horizontal permitía a una comunidad limitar o condicionar el alquiler turístico con una mayoría de tres quintos. En octubre de 2024 el Tribunal Supremo, en pleno, aclaró que esa mayoría también bastaba para prohibirlo (sentencias 1232/2024 y 1233/2024). Pero el punto de partida seguía siendo el mismo: podías alquilar salvo que la comunidad votara en contra.

La Ley Orgánica 1/2025 dio la vuelta a esa lógica. El nuevo artículo 7.3 dice que el propietario que quiera dedicar su vivienda a uso turístico «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios». Ahora la regla es que no puedes, salvo que la comunidad vote a favor.

El Ministerio de Vivienda lo resumió así al entrar en vigor: hace falta el acuerdo expreso de la comunidad «sin necesidad de que se modifique el título constitutivo o los estatutos». Es decir, no hace falta reformar los estatutos para autorizarte o para negártelo: basta con un acuerdo de junta con la mayoría correcta.

La aprobación es para cada vivienda y tiene que ser expresa. Que nadie se haya quejado durante meses no equivale a un permiso.

Cómo se cuenta la mayoría de tres quintos

La ley exige el voto favorable de «las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Hay dos detalles que conviene tener claros:

1. Se cuenta sobre el total de propietarios del edificio, no sobre los que acuden a la junta. En una comunidad de 20 viviendas necesitas 12 votos a favor, aunque solo vayan 13 vecinos.

2. Tienen que cumplirse las dos condiciones a la vez: número de propietarios y cuotas. Si 12 de 20 propietarios votan a favor pero sus cuotas suman el 55%, el acuerdo no sale, porque no llega al 60% de las cuotas.

En la práctica: pide al presidente o al administrador que incluya tu solicitud en el orden del día de la próxima junta, con la dirección y la referencia de tu vivienda. Si sale adelante, pide el certificado del acuerdo firmado por el secretario o el administrador. Es el documento que te va a pedir la Junta de Andalucía.

Si tu piso ya funcionaba antes de abril de 2025

La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal protege al propietario que ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma y que «se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística». Ese propietario «podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma».

Lo que cuenta es estar ya dentro del sistema turístico antes del 3 de abril de 2025, no haber comprado el piso antes. En una resolución de julio de 2025, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirmó que una vivienda con licencia turística del 10 de abril de 2025 necesitaba la aprobación de la comunidad, aunque el propietario alegaba que la había preparado antes.

Además, un acuerdo posterior que limite o prohíba la actividad no tiene efectos retroactivos. Si estabas operando legalmente antes de esa fecha, una votación hecha después no te obliga a cerrar.

Guarda la prueba: la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía con su fecha y algún rastro de actividad anterior a abril de 2025, como reservas o facturas. Si algún día se discute, es lo que vas a necesitar.

La protección se refiere a la normativa turística. No dice nada de los estatutos. Si tus estatutos ya prohibían la actividad, lee la sección siguiente.

Cuando los estatutos lo prohíben

La Junta de Andalucía deja claro en sus preguntas frecuentes que no tienen la consideración de vivienda de uso turístico las situadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos «contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico».

La prohibición no tiene que decir «piso turístico» con esas palabras. En noviembre de 2023 el Tribunal Supremo (sentencias 1643/2023 y 1671/2023) decidió que el alquiler turístico es una actividad económica, así que los estatutos que prohíben usar las viviendas para actividades económicas, profesionales o comerciales también lo excluyen. En esos casos ordenó el cese de la actividad.

¿Hay salida? La ley dice que la mayoría de tres quintos vale para aprobar la actividad «suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos». Si tus estatutos lo prohíben, la vía es esa: un acuerdo con esa mayoría que lo apruebe de forma expresa.

Antes de comprar para alquilar, o antes de presentar nada, pide al administrador una copia de los estatutos y revisa la nota simple del Registro de la Propiedad, que la Junta también te pedirá.

Lo que la comunidad puede cobrarte: hasta un 20% más

El mismo artículo 17.12 permite a la comunidad, con la misma mayoría de tres quintos, establecer cuotas especiales o aumentar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realiza la actividad turística, «siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%».

Por ejemplo, si tu parte de los gastos comunes es de 100 euros al mes, el recargo no puede llevarla por encima de 120. Y como el acuerdo no tiene efectos retroactivos, no pueden cobrarte el recargo por meses anteriores a la junta que lo aprobó.

Si crees que un acuerdo es ilegal, tienes plazo para impugnarlo: tres meses desde la junta, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Si no estuviste en la junta, el plazo cuenta desde que te comunican el acuerdo. Para impugnar tienes que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar la deuda (art. 18 LPH).

Qué pasa si alquilas sin permiso de la comunidad

El artículo 7.3 es directo: el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, te requerirá «la inmediata cesación» de la actividad bajo aviso de acciones judiciales.

Si sigues, la junta puede autorizar al presidente a demandarte con la acción de cesación del artículo 7.2. El juez puede ordenar el cese inmediato como medida cautelar y, si la sentencia es favorable a la comunidad, además del cese definitivo y la indemnización que corresponda, puede privarte del uso de la vivienda durante un máximo de tres años.

Por el lado administrativo, si no aportas el certificado de la comunidad, la Junta te lo requerirá con un plazo de 10 días hábiles. Pasado ese plazo sin presentarlo, inicia la cancelación de la inscripción.

Cómo encaja con el registro de la Junta y el registro único

En Andalucía la vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía mediante una declaración responsable (Decreto 31/2024). Junto a ella, la Junta pide dos documentos: una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y un certificado del secretario o administrador de la comunidad «en el que se recoja la aprobación expresa y en vigor» para el uso turístico de la vivienda.

Desde el 1 de julio de 2025 era obligatorio además el Registro Único de Arrendamientos estatal (Real Decreto 1312/2024), en manos de los registradores de la propiedad. Para viviendas que empezaron después del 3 de abril de 2025, los registradores pedían la aprobación de la comunidad antes de asignar el número, como confirmó la resolución de julio de 2025 citada arriba.

En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló ese registro único (sentencia 620/2026) porque el Estado no tiene competencia para crear un registro que se superpone a los autonómicos. Se mantiene la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos. En Andalucía, tu referencia es la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

La anulación del registro único no cambia nada de lo anterior. La aprobación de la comunidad está en la Ley de Propiedad Horizontal y sigue siendo obligatoria.

Málaga capital: la comunidad no es el único filtro

En el municipio de Málaga, tener el voto de tus vecinos no basta para abrir una vivienda turística nueva:

Desde el 23 de agosto de 2025 están suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU.

Es una medida distinta de la moratoria aprobada el 16 de julio de 2026 y en vigor desde el 25 de julio, que durante un máximo de tres años frena nuevos hoteles, hostales y apartamentos turísticos en suelo residencial.

Estas suspensiones frenan las altas nuevas, no cierran las viviendas que ya están inscritas. En el resto de la provincia, consulta también a tu ayuntamiento: el Decreto 31/2024 permite a los municipios limitar la actividad por zonas.

Lista de comprobación

Si quieres empezar a alquilar a turistas un piso en comunidad:

1. Lee los estatutos y la nota simple. Busca cualquier prohibición de uso turístico o de actividades económicas.

2. Comprueba con tu ayuntamiento que se admiten nuevas viviendas turísticas en tu dirección. En Málaga capital, hoy no.

3. Pide que tu solicitud entre en el orden del día de la junta y cuenta los votos sobre el total de propietarios y de cuotas.

4. Si se aprueba, consigue el certificado del acuerdo firmado por el secretario o el administrador.

5. Presenta la declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía con la nota simple y el certificado.

Si tu piso ya funcionaba antes del 3 de abril de 2025:

1. Guarda la resolución de inscripción con su fecha y pruebas de actividad anteriores a esa fecha.

2. Revisa las actas de las juntas: si se aprueba un recargo, comprueba que no supera el 20% y que no se aplica a meses anteriores.

3. Si no estás de acuerdo con un acuerdo, anota la fecha. El plazo para impugnar es de tres meses, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos.

El siguiente paso

Si ya tienes la inscripción y la comunidad en regla, lo que queda es que el piso rinda sin generar problemas en el edificio, porque de eso depende también la convivencia con los vecinos que votan. Más abajo puedes ver cómo trabajamos con propietarios en Málaga y calcular cuánto podría generar tu vivienda.